Co dzieje się z cenami mieszkań? Na rynku mieszkaniowym relacja popytu do podaży odgrywa istotną rolę, jednak to tylko jeden z czynników kształtujących średnią cenę metra kwadratowego. Jej wzrost nie zawsze wyhamowuje, nawet gdy maleje liczba kupujących. Na razie potwierdza się pozytywna z punktu widzenia kupujących prognoza na 2025 r. Styczeń upłynął pod znakiem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów.Od czego zależą ceny mieszkań?Jak zauważa portal RynekPierwotny.pl, drugi miesiąc z rzędu nie wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów we Wrocławiu (14,7 tys. zł/m kw.), Trójmieście (15,9 tys. zł/m kw.) i w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys. zł/m kw.). Sprawdź też: Ma być więcej i taniej. Unia bierze się za mieszkaniówkęW Łodzi (ok. 11,5 tys. zł/m kw.) seria bez podwyżek trwa już czwarty miesiąc, a piąty - w Warszawie (17,7 tys. zł/m kw.) i Krakowie (16,6 tys. zł/m kw.). Jedynie w Poznaniu (13,4 tys. zł/m kw.) średnia poszła w styczniu w górę o 1 proc. po trwającej cztery miesiące stabilizacji. Oczywiście to jeszcze nie przesądza o tym, że ten niekorzystny dla kupujących trend utrzyma się w kolejnych miesiącach. Dlaczego ceny mieszkań przestały rosnąć?Niektórzy eksperci i politycy przekonują, że ceny mieszkań przestały rosnąć, od kiedy popyt na nie przestał być sztucznie pobudzany za pomocą dopłat do kredytów. Warto jednak wiedzieć, że obecna stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego mieszkań jest splotem co najmniej pięciu czynników.Przeczytaj także: Domy w Hiszpanii coraz droższe, ale ceny Polaków nie odstraszająPo wygaśnięciu programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” biura sprzedaży wielu firm deweloperskich wyraźnie opustoszały. I to nie tylko z powodu niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Wielu potencjalnych nabywców wstrzymało się z decyzją zakupową. Jedni liczyli na spadek cen, inni czekali na korzystniejsze warunki kredytowe lub na nowy program wsparcia kredytobiorców „Kredyt mieszkaniowy #naStart”, z którego rząd ostatecznie zrezygnował. Jednak spadek sprzedaży mieszkań to za mało, by sprzedający ograniczyli swoje oczekiwania cenowe. Gdyby tak było, to mieszkania potaniałyby już w okresie pandemii COVID-19 w 2020 r. albo w 2022, czyli w okresie zapaści na rynku kredytów. Tak się jednak nie stało. Mało tego, deweloperzy wyhamowali inwestycje, a zaciągnięty hamulec trzymali także przez większą część 2023 r. Trudno się temu dziwić, bo rozpoczynaniu budów nie sprzyjała wówczas niepewna sytuacja gospodarcza, a ściślej obawa przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. Kiedy więc ruszyła popytowa lawina, którą wywołał program dopłat do kredytów, oferta nowych mieszkań dramatycznie się skurczyła, a średnia cena metra kwadratowego ostro poszybowała w górę. Najbardziej, bo aż o 27 proc. wzrosła w Trójmieście. W Krakowie podwyżka wyniosła 24 proc., a w Warszawie – o 23 proc. Oczywiście to nie oznacza, że deweloperzy właśnie o tyle podnieśli ceny mieszkań. Po prostu, jeśli oferta się kurczy, a znikają z niej w pierwszej kolejności najtańsze mieszkania, to średnią cenę metra kwadratowego podnoszą te, które w niej zostały. Zobacz też: Ciasne, ale własne. Polacy budują coraz mniejsze domy, bo jest za drogoW ubiegłym roku sytuacja diametralnie się zmieniła. Raczej nikt już nie wierzył w czarny scenariusz. Gospodarka się rozpędza, inflacja maleje, więc na horyzoncie są obniżki stóp procentowych. I to jest pierwsza przyczyna stabilizacji cen mieszkań, bo na przekór spadkowi popytu na nie, firmy deweloperskie zwiększyły aktywność inwestycyjną. Tym samym spełniony został drugi warunek - oferta mieszkań urosła w niektórych miastach do rekordowych rozmiarów. Dodajmy, że gdy nowych mieszkań jest tak dużo, to także sprzedający używane nie mają argumentów za podwyżkami cen. Jednak to wciąż za mało, żeby średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań przestała rosnąć. Spełniony musiał być trzeci warunek: wzrost udziału w ofercie deweloperskiej mieszkań w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców. Pokażemy to na przykładzie Warszawy. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań rosła, gdy deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania droższe, a ustabilizowała się, gdy na rynek trafiły tańsze od średniej. Koszty budowy - ziemia, praca, materiałyI tu dochodzimy do czwartej przyczyny stabilizacji cen mieszkań. W 2020 i 2022 r. wzrost liczby mieszkań w ofercie nie zatrzymał podwyżek, bo drożały działki i rosły koszty budowy. Natomiast w ubiegłym roku firmy wykonawcze spuściły z tonu z powodu posuchy na rynku budowlanym. Według GUS koszty wznoszenia budynków były „tylko” o 5,5 proc. wyższe niż rok wcześniej. Przypomnijmy, że w 2023 r. średnioroczny wzrost wyniósł 10 proc., w 2022 r. – aż 13,5 proc.. W dodatku w tych latach deweloperom spędzał sen z powiek lawinowy wzrost ceny wielu materiałów budowlanych, natomiast w ubiegłym roku więcej z nich potaniało niż podrożało. Zobacz też: Polakom spodobała się rezerwacja mieszkań. Chcą „zaklepać” lokal dla siebieStabilizację cen mieszkań zawdzięczamy także zmniejszeniu zainteresowania zakupem mieszkań ze strony inwestorów spekulacyjnych. W okresach „gorączki mieszkaniowej” wielu zarabiało krocie, kupując mieszkania na wczesnym etapie budowy i sprzedając kiedy były gotowe.