Czas gra na niekorzyść kupujących. Dwa lata temu w ofercie banków pojawił się „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Sprawdziliśmy, ilu kupujących mieszkanie lub dom skorzystało przez ten czas z takiej możliwości. Pewnie mało kto dziś o tym pamięta, ale program „Kredyt bez wkładu własnego” nie był przyjęty z entuzjazmem przez część ekspertów rynku mieszkaniowego. Obawiano się, że ponieważ zwiększy się popyt na mieszkania, skutkiem tego będzie wzrost cen. Jednak mimo tych krytycznych opinii, Sejm uchwalił w ekspresowym tempie stosowną ustawę, i to ogromną większością głosów. Banki oczekują od osób kupujących mieszkanie za kredyt co najmniej 10 proc., a najczęściej 20 proc. wkładu własnego.W przypadku mieszkania, którego koszt zakupu wynosi 500 tys. zł, oznacza to konieczność zgromadzenia 50-100 tys. zł. A przecież mieszkanie trzeba też wykończyć lub wyremontować oraz wyposażyć. Gwarancja wkładu miała więc umożliwić zakup lokalu zwłaszcza tym, którzy mają zdolność kredytową, ale ponieważ najmują mieszkanie, nie są w stanie odłożyć pieniędzy na wymagany przez bank udział w kosztach zakupu.Raty pożerają wypłaty Polaków. U nas jest najdrożej w EuropieTymczasem, jak się okazało, chętnych nie było wielu. Z danych pozyskanych przez RynekPierwotny.pl od Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wynika, że w ciągu niespełna sześciu miesięcy obowiązywania programu w 2022 r., z kredytu mieszkaniowego z gwarancją wkładu własnego skorzystało zaledwie 203 kredytobiorców na przeszło 40 tys., którzy w tym okresie zaciągnęli kredyt mieszkaniowy. W 2023 r. na kredyty mieszkaniowe bez wkładu własnego, ale tylko udzielane przez banki na warunkach rynkowych, zdecydowało się już 1486 osób. Ponadto w drugiej połowie ubiegłego roku można było wziąć także „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” z gwarancją wkładu własnego. Z takiej możliwości skorzystało aż 47,3 tys. beneficjentów tego programu wsparcia kredytobiorców. W tym roku sytuacja wróciła do normy, co oznacza niskie zainteresowanie gwarancją wkładu własnego. W pierwszym kwartale skorzystało z niej zaledwie 271 osób. Wszystkich udzielonych kredytów było zaś ok. 65 tysięcy.Limity oderwane od realiówWynik jest słaby, ale to nie powinno dziwić. Żeby skorzystać z gwarancji wkładu własnego, trzeba upatrzyć sobie mieszkanie, które mieści się w limicie ceny metra kwadratowego. Niestety, te limity są często oderwane od realiów rynkowych. Ponadto pole poszukiwań na rynku mieszkaniowym mocno zawęża maksymalna kwota gwarancji.Warto wyjaśnić, że nie może ona przekraczać 100 tys. zł dla 20 proc. wkładu wymaganego przez banki. Dla tych, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale nie mają oszczędności, oznacza to konieczność znalezienia mieszkania z ceną poniżej 500 tys. zł. Co zaś się tyczy limitu ceny metra kwadratowego, to sprawa jest bardziej skomplikowana. Jego wysokość zależy od wskaźnika ceny za metr kwadratowy, który co pół roku ustalają wojewodowie osobno dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i dla gmin z nim sąsiadujących. Ponadto dla lokali kupowanych od firm deweloperskich limit jest wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego.Taniej kupić czy wynająć? Porównanie kosztów mieszkaniaPrzykładowo, żeby kupić za kredyt bez wkładu własnego nowe mieszkanie w Warszawie, trzeba znaleźć takie, którego cena w przeliczeniu na metr kwadratowy nie przekracza 13,5 tys. zł (w zaokrągleniu). Na rynku wtórnym limit wynosi ok. 12,5 tys. zł za m kw. Z kolei w gminach sąsiadujących ze stolicą jest to 10,3 tys. zł za metr na rynku pierwotnym i ok. 9,8 tys. zł na rynku wtórnym. W pozostałej części województwa mazowieckiego cena nowego mieszkania nie może przekraczać 8,6 tys. zł, a używanego – 8 tys. zł za m kw.We wszystkich największych metropoliach, w których popyt na mieszkania jest największy, limity są niższe od średnich cen metra kwadratowego wszystkich lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. W Poznaniu i Wrocławiu ta różnica nie jest duża, ale już np. w Krakowie i Warszawie limity są oderwane od realiów rynkowych. W stolicy Małopolski średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów wynosi ok. 16,3 tys. zł za m kw., zaś limit dla mieszkań kupowanych za kredyt bez wkładu własnego – ok. 11,1 tys. zł za metr.Mieszkania w ofercie deweloperówNależy zwrócić uwagę, że w Krakowie limit ceny metra kwadratowego jest niższy niż w Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu, mimo iż ceny lokali w tej pierwszej metropolii są wyższe w przeliczeniu na metr kwadratowy.Ponadto w przypadku małych metraży średnie rynkowe są jeszcze wyższe. Co to oznacza w praktyce? Oferta mieszkań w cenie do 500 tys. zł kurczy się, jeśli muszą dodatkowo spełnić warunek ceny metra kwadratowego. Nie był on stosowany w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” i dlatego z gwarancji wkładu własnego skorzystała ponad połowa kredytobiorców. Dodajmy, że podobna zasada ma obowiązywać w nowym programie wsparcia kredytobiorców – „Kredyt mieszkaniowy #naStart”.Nowe przepisy. Kupujący mieszkanie nie straci na plajcie deweloperaNajwięcej mieszkań spełniających obydwa kryteria jest w Poznaniu (ponad 600, głównie dwupokojowych) i Gdańsku (ponad 400, również głównie „dwójek”). Przy czym w stolicy Wielkopolski oferta minimalnie wzrosła od kwietnia (zaczęły obowiązywać nowe, wyższe limity ceny metra kwadratowego), zaś w Gdańsku – mocno się skurczyła. Jednakże, gdyby nie było limitu ceny metra kwadratowego (jak w „Bezpiecznym Kredycie 2%”), wówczas do kupienia było odpowiednio: blisko 1,3 tys. i 900 mieszkań).Niestety, wygląda na to, że nie tylko w Gdańsku, ale też w Warszawie i Łodzi czas gra na niekorzyść potencjalnych nabywców, bo wybór lokali jest tam mniejszy niż w kwietniu br. Za to zarówno w Poznaniu, jak i Wrocławiu oferta wzrosła. W Katowicach sporym wyzwaniem jest znalezienie mieszkania spełniającego warunki cenowe kredytu bez wkładu własnego. Z kolei w Krakowie takich lokali praktycznie już nie ma. Warto wiedzieć, że limit gwarancji wkładu własnego i ceny metra kwadratowego spełniają głównie mieszkania dwupokojowe.Kredyt bez wkładuWarto zwrócić uwagę, że można skorzystać z „Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego”, mając oszczędności umożliwiające pokrycie części wkładu własnego. Na przykład jeśli ktoś ma odłożone 15 proc. ceny mieszkania, to gwarancja obejmie 5 proc., a jeśli 17 proc., to gwarancją zostanie objęte brakujące 3 proc. ceny. Łączna wysokość wkładu wraz z gwarancją części kredytu nie mogą przekraczać 200 tys. zł oraz 20-30 proc. ceny zakupu lokalu w zależności od tego, czy kredyt ma zmienne, czy stałe (lub okresowo stałe) oprocentowanie. Oznacza to możliwość kupienia mieszkania lub domu nawet za milion złotych. Oczywiście ich wybór w ofercie firm deweloperskich jest wówczas dość duży. PiS razem z Lewicą. To koniec „ustawy antyflipperskiej”Dodatkową korzyścią, oprócz gwarancji wkładu własnego, jest dopłata od państwa. W przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w okresie spłaty kredytu taka dopłata wynosi 20 tys. zł. Narodziny każdego kolejnego jest premiowane dotacją w wysokości 60 tys. zł.Bank Gospodarstwa Krajowego informuje, że „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” oferuje obecnie sześć banków: PKO Bank Polski, Bank Pekao SA, Alior Bank, Santander Bank Polska, Bank Ochrony Środowiska i Bank Spółdzielczy w Brodnicy. Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS) zawiesił od marca udzielanie tego typu kredytu.