Patodeweloperka. Rozmowa z Bartoszem Józefiakiem o kupnie mieszkania

Rozmowa z Bartoszem Józefiakiem. – Myślę sobie, że niestety do tego zawodu jest jakaś selekcja negatywna. Nie spotkałem ludzi, którzy szli do tej branży z myślą, że chcą dawać klientom wygodne domy do życia i z tego czerpać satysfakcję, oglądać uśmiechniętych mieszkańców. Jedyną ich motywacją jest to, ile zarobią – mówi w rozmowie z portalem tvp.info dziennikarz Bartosz Józefiak, autor książki „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”. Bartosz Józefiak wybrał się na zamkniętą konferencję deweloperów. Usłyszał, jak dzielą się patentami na to, by wycisnąć najwięcej z metra kwadratowego i z klienta. Rozmawiali swobodnie, bo nie wiedzieli, że jest wśród nich reporter. Zainspirowany tymi nie do końca etycznymi zwierzeniami wyruszył w Polskę, by sprawdzić, jak tak naprawdę wygląda budowa naszych domów i mieszkań. Tak powstała książka „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”. Z jednej strony przerażający obraz tego, jak buduje się Polska, z drugiej kopalnia wiedzy dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie.

Portal tvp.info: Podtytuł książki „Patodeweloperka” brzmi „To nie jest kraj do mieszkania”. Rzeczywiście jest aż tak źle?

Bartosz Józefiak: Powiedziałbym, że dobrze nie jest na pewno. Mamy różne statystyki, które pokazują, że o ile w całej Europie jest problem z mieszkaniami, to w niektórych liczbach jesteśmy najgorsi. Aż 50 proc. młodych Polaków mieszka z rodzicami, nie ma możliwości, żeby się wyprowadzić. Poza tym mamy jedną z najmniejszych powierzchni mieszkalnych na mieszkańca w Unii Europejskiej. To też o czymś mówi. Fenomenem na skalę europejską jest także to, że 98 proc. mieszkań w Polsce budują deweloperzy.

To jak jest w innych krajach? Kto tam oprócz deweloperów buduje mieszkania? Państwo?

W innych krajach problem jest bardziej zróżnicowany. Aktywnym budowniczym jest państwo, rząd albo samorządy. Chodzi tu zarówno o mieszkania dla mniej zamożnych, czyli mieszkania komunalne, socjalne, jak i takie mieszkania dla klasy średniej, która się nie chce kredytować. Mam tu na myśli TBS-y. W różnych krajach europejskich są różne rozwiązania, a u nas wszystko postawione jest na wolny rynek. Cała odpowiedzialność za rynek mieszkaniowy jest przerzucona na rynek prywatny. To jest według mnie jakaś totalna abdykacja państwa polskiego w realizowaniu dosyć jednak podstawowego zadania, jakim jest zapewnienie obywatelom dachu nad głową.

Zobacz także: Ceny mieszkań w górę. Jest też odbicie w sprzedaży domów

To co w takim razie poszło nie tak, że mamy taką sytuację?

Grzech pierworodny został popełniony w latach 90., kiedy państwo było biedne. Automatycznie politycy stwierdzili zachwyceni wolnym rynkiem, że nie będą się w to mieszać, a ten wolny rynek wszystko reguluje. No i nie ureguluje, jak to dziś wiemy, albo reguluje tak, że dobrze nie będzie. Tak to prostu działa. Potem, po latach 90., nie było już pomysłu na politykę mieszkaniową z prawdziwego zdarzenia, czego dowodem są wszystkie programy typu „Rodzina na swoim”, „Kredyt 2 proc.”, który zaproponował PiS. Wszystkie te programy opierają się na jednym – żeby pomagać ludziom się zakredytować na całe życie, czyli de facto przelać rządowe pieniądze poprzez banki do deweloperów.

Dosyć prosta operacja, tylko takie operacje windują ceny, a nie rozwiązują problemu. Mieliśmy program „Mieszkanie Plus”, które było jakąś ścieżką do przodu, ale z kolei okazało się, że rząd PiS sobie z tym kompletnie nie poradził i wróciliśmy do pomysłu dopłat do kredytu. Moja książka jest o deweloperach i pokazuje ich grzechy, ale o tyle ich trochę usprawiedliwiam, że to oni są beneficjentami tego systemu , ale nie oni go stworzyli. Po prostu przyszli na gotowe. System ten zaprojektowali politycy, przez lata nie są w stanie go zmienić, a deweloperzy opowiadają potem takie głupoty w stylu: „Ale o co chodzi? Co jest złego w tym, że podwyższamy ceny mieszkań? Przecież to jest towar jak każdy inny”. Właśnie o to chodzi, państwo deweloperzy, że to nie jest towar jak każdy inny. Trochę wam się – jak mówię – nie dziwię, ale fajnie byłoby, gdybyście byli uczciwi i nie oszukiwali klientów, co nie jest, niestety, normą w tej branży. Ważne jest to, żebyśmy mieli alternatywę, czyli oprócz mieszkań takich prywatnych do zakupu za gotówkę była też pula mieszkań dla osób, które nie chcą się kredytować.

Jak w takim razie oszukują nas deweloperzy? Na czym przede wszystkim?

Problem polega na tym, że nie ma czegoś takiego jak „przede wszystkim”. Moja książka podzielona jest na etapy, trochę to można czytać jako poradnik dla nieuczciwego dewelopera. Tak mi się to w głowie ułożyło po spotkaniu dla deweloperów, na którym byłem. Chodzi o to, że na każdym etapie tych czynności, które musi zrobić deweloper, ma możliwości optymalizacji, czyli po prostu oszczędzania. Od momentu zakupu działki. Jeżeli chce kupić działkę jak najtaniej, kupi od jakiegoś rolnika poza miastem albo na środku pola, na terenach zalewowych, i będzie liczył, że dostanie na to zgodę gminy, jeśli nie ma planu miejscowego itd. Potem przechodzimy do projektowania.

Tutaj zaczynają się naciski na architektów, żeby wyciskali PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkalną. To się odbywa kosztem terenów zielonych, części wspólnych. Chodzi o to, żeby tych mieszkań było jak najwięcej na działce, garaże były jak najwęższe, przez co trudno będzie nam parkować. To wyciskanie PUM-u wiąże się też z tym, że projektowane są mieszkania z aneksami kuchennymi, które wciskane są do prawie każdego mieszkania, co w odniesieniu do sztuki architektonicznej nie jest dobre. Podobnie rzecz się ma z minipokoikami, które też są wciskane na małym metrażu, bo duża liczba pokoi się zawsze lepiej sprzedaje. Te mieszkania są nieustawne, nieekonomiczne. Jeżeli masz budynek w kształcie litery L, to w tym miejscu, gdzie łączą się dwa budynki, nie powinno być mieszkań, bo tam będzie ciemno i nieprzyjemnie, ale mieszkania się wciśnie, jak się bardzo chce. Zawsze przecież może się tam znaleźć „oryginalne” mieszkanie w kształcie trójkąta. Cuda się dzieją po prostu, niezgodne ze sztuką architektoniczną, ale to jest traktowane nie jako sztuka, tylko że „tak ma być i koniec”.

Na tym oszustwa się nadal nie kończą?

Nie, bo przechodzimy do materiałów. Mamy działkę, mamy projekt, pozwolenie na budowę, budujemy. To teraz jest milion sposobów na oszczędzaniu na materiałach. Na tym, co mamy w ścianach, jakiej jakości mamy te ściany, z czego one są zbudowane, ile tam jest prętów zbrojenia, czy to jest wełna mineralna, czy jakiś karton-gips. Milion rzeczy, które zdecydują, jak się nam będzie potem mieszkało. Czy będziemy słyszeć sąsiadów za ścianą, czy nam wyjdzie grzyb za kilka lat? Czy ściany nie popękają? Pole do popisu jest ogromne. A na koniec, jak już mamy ten blok postawiony, to przychodzi czas odbioru. Jeśli mieszkańcy mają kogoś, kto pomoże im przy tym odbiorze technicznym, to są w stanie wykryć różne wady i zgłosić je deweloperowi. On albo je uzna, ale nie. Wtedy zaczyna się przepychanka z deweloperem, żeby przekonać go do tego, by naprawił błędy, bo mamy zazwyczaj pięcioletnią rękojmię na to, co zakupiliśmy. Często pojawiają się też takie oszustwa, jak projektowanie zbyt małych mebli na rzutach. Celowo, żeby klient wizualnie planował sobie swoje mieszkanie, że tu wstaw kanapę, tam stół, a potem się okaże, że w praktyce nie ma na to miejsca, albo wstawi jedno, bo więcej się nie zmieści. Wizualizacje często nie pokrywają się z rzeczywistym obrazem.

Istnieje jakikolwiek etos, kodeks dewelopera, by kupujący nie miał tylko i wyłącznie do czynienia z patologią?

Ja go nie widziałem na tym konwencie, na którym byłem. Jedyne, o czym słyszałem, to optymalizacja, metody na lepszy zarobek i pytania: „Ile zarabiacie?”, „Na jakich marżach zarabiacie?”. Nie widziałem etosu. To nie znaczy oczywiście, że nie ma uczciwych deweloperów. Tylko tak jak napisałem na początku książki, to nie jest reportaż o nich. Uczciwy deweloper czy budowlaniec porusza się w pewnym systemie, a ten polega na tym, że trzeba wycisnąć jak najwięcej kasy. Grasz na takim boisku, na którym nie rozdasz wszystkim swoim pracownikom umowy o pracę, bo konkurencja tego nie robi. Jak wszyscy wokół podnoszą ceny, to nie będziesz jedynym frajerem, który ich nie podniesie. Nie chodzi o indywidualne cechy, ale o pewien system, w którym się deweloperzy poruszają. Myślę sobie, że niestety do tego zawodu jest jakaś selekcja negatywna. Nie spotkałem ludzi, którzy szli do tej branży z myślą, że chcą dawać klientom wygodne domy do życia i z tego czerpać satysfakcję, oglądać uśmiechniętych mieszkańców. Mam wrażenie, że jedyną ich motywacją jest to, ile zarobią. To sprawia, że określony typ ludzi idzie do tego zawodu. Mniej tam jest zdecydowanie ideowców niż wśród nauczycieli czy lekarzy.

To kto głównie pracuje w tej branży? Kogo tam możemy spotkać?

Pracują różni ludzie, na różnych etapach – inżynierowie budowy, architekci, specjaliści od marketingu. To są pracownicy, którzy widzą, jak to wygląda, i wiedzą, że to nie powinno tak działać, nie jest uczciwe wobec klientów, ale też o tyle to ich usprawiedliwia, że są tylko pracownikami. Muszą zarabiać na chleb, mają nad sobą szefów i wykonują polecenia służbowe. Ciekawsze jest pytanie, kto wchodzi w ten biznes, kto zostaje deweloperem.

Kto?

Mamy tu firmy mikro, które widziałem na kongresie deweloperów. Odziedziczyli po rodzicach firmy budowlane, więc coś tam wiedzą o tym biznesie i chcą zwiększyć swoje zyski. Dla nich naturalnym krokiem jest właśnie deweloperka. Z drugiej strony to flipperzy, którzy przerabiają mieszkania, by mieć na nich zysk. To także ludzie, którzy już coś w mieszkaniówce robią i marzy im się, żeby wejść na wyższy poziom. Jest także duża grupa ludzi, która w ogóle nie miała nic wspólnego z tym, tylko uważa, że to są łatwe pieniądze, które pomnożą. To o tyle niebezpieczna grupa, że działa ze złudnym przekonaniem, że to taka prosta sprawa. W ten sposób często topią pieniądze klientów w inwestycjach, których nie można potem w żaden sposób doprowadzić do końca albo nawet w ogóle zbudować. Przez te lata wykształciły nam się firmy deweloperskie, naprawdę potężne, które od 30 lat działają na rynku. Mamy też międzynarodowe koncerny albo firmy, które zaczynały jako polskie, są notowane na giełdzie, mają akcjonariuszy, więc przekrój jest pełny.

Przeczytaj także: Kiedy kredyt #naStart? Deweloperzy szykują ofertę

To branża zdominowana przez mężczyzn? Mało jest chyba kobiet w tej branży?

Jeśli mówimy o korporacjach, to tam parytet jest większy. Jak w każdej korporacji liczą się umiejętności zarządcze. W tych mniejszych firmach panuje taki trochę klimat męskiej szatni. Nie słyszałem o inżynierze i kierowniku budowy, który był kobietą. Jedna z moich bohaterek opowiadała mi o chamskich odzywkach, które się nie zdarzały w żadnej innej branży. Kompletnie dziś nieakceptowalne. Szefowie firm są bardzo często mężczyznami, co dużo mówi nam o polskim biznesie. To jest temat na ciekawą, ale osobną dyskusję, kto zakłada biznes w Polsce i kto robił to w latach 90.

Spotkałeś dewelopera, który mieszkał na osiedlu, które wybudował?

Tak, spotkałem. Chciałbym, żeby wszyscy tacy byli. On oczywiście też mówił, że mu zależy na pieniądzach. Chciał w młodym wieku przejść na emeryturę, ale ten deweloper nie boi się spojrzeć w twarz swoim klientom. Mieszka na osiedlu, które zbudował, w sklepie spożywczym spotyka tych, którym sprzedał mieszkania. Kiedy przyszli do niego ze skargą, nie najeżył się, tylko powiedział: „Dobrze. Sprawdźmy, być może popełniłem jakiś błąd”. Facet chce zarobić, ale buduje mieszkania z myślą o ludziach. Zdarzają mu się błędy, ale już samym podejściem do klienta wiele zmienia. To jest skomplikowana branża i praca, nie mam pretensji do ludzi, że chcą zarobić, ale dobrze byłoby, gdy czasem byli po prostu ludzcy. Trafiłem też na firmy, dla których ważny był klient powracający z polecenia. Gdy czytam wypowiedzi przedstawicieli Związku Deweloperów Polskich, że patologii na rynku jest tylko 5 proc. rynku, a większość to są uczciwi deweloperzy, to wiem, że tak nie jest. Pewne mechanizmy patologiczne są typowe dla tej branży i nie są jednostkowymi przykładami. Wciąż będę się upierał przy tym, że mowa jest tu o pewnym systemie, w którym się wszyscy poruszają i który rodzi patologiczne sytuacje.

Która z tych patologicznych sytuacji zrobiła na tobie największe wrażenie, najbardziej zszokowała?

Na pewno Stargard, w którym doszło do ewakuacji ludzi. To były względnie nowe bloki, a ściany zaczęły tak pękać, że doprowadziły do katastrofy budowlanej. Nikt nie zginął, na szczęście, ale było realne ryzyko, że się ten budynek zawali. To była poruszająca historia, bo ci ludzie w jednej chwili stracili dach nad głową, pieniądze życia, bo do tej pory się procesują z deweloperem. Na szczęście takich patologii nie mamy wiele, ale podam inny przykład, który nie trafił do książki, ale daje do myślenia. Jeden ze znajomych budowlańców zabrał mnie na plac budowy nowego bloku pod Warszawą. Weszliśmy tam po godzinach pracy, spacerowaliśmy i ja stałem po kostki w wodzie. Zapytałem: „Co z tym? Przecież to się nie nadaje”. Odpowiedział: „My to zalejemy betonem parę razy. To się przykryje. Oczywiście, tym ludziom wyjdzie grzyb, ale to za parę lat, kiedy my już wszystkie mieszkania sprzedamy”. To taka nonszalancja, nie tylko tego mojego kolegi, ale w ogóle podejścia. Banino też było strasznym przykładem, czyli domki porozrzucane na środku pola. Abstrakcyjna sytuacja. Wieś okupowana wręcz przez deweloperów, którzy kupowali działki od rolników. Budowali osiedle, później 200 metrów dalej kupowali drugą działkę. Nie tworzyły wspólnej przestrzeni. Były pobudowane bez ładu i składu. W żadnym stopniu nie przypominało to miasta. To był i jest koszmar urbanistyczny. To mnie mocno przeraziło.

Kiedy czyta się twoją książkę, na myśl przychodzi serial „Alternatywy 4” w reżyserii Stanisława Barei, w którym mieszkańcy co chwila mieli do czynienia z usterkami typu ściany z dykty czy wypadające drzwi. O jakich współczesnych wadach mieszkań ty słyszałeś?

Moi rozmówcy opowiadali mi o rurach wystających ze ściany w przedpokoju, które nie zostały zabudowane, gołych sufitach, bo przecież lokatorzy sami sobie go pomalują. Jedna z bohaterek miała ogromną dziurę w ścianie i usłyszała, żeby jej nie zabudowywać, bo to jest taka dziura do wentylacji, której nie wolno zabudowywać. Okazało się, że ta dziura nie powinna być w mieszkaniu, ale na klatce schodowej. Deweloper w końcu machnął ręką i powiedział, że jak chce, to niech ją sobie zabuduje. „Udawajmy, że jej nie ma”. Takich przypadków było mnóstwo.

Pisząc tę książę, zatrudniłeś się na budowie jako operator dźwigu. Okazuje się, że do tego fachu doświadczenie wcale nie jest potrzebne i do tej pracy można trafić prawie że prosto z ulicy?

Trzeba mieć kurs, choć kiedy ja poszedłem na budowę, to nikt nie sprawdzał, czy mam jakiekolwiek papiery. Taki kurs zrobić jest bardzo prosto, ale to tak naprawdę nic nie daje. Fachu uczysz się tak naprawdę na budowie. Wiele katastrof i wypadków na budowie jest związanych z tym, że żurawie są niewłaściwie zabezpieczone. Są stare, przewracają się. Przynajmniej raz w roku mamy do czynienia z jakimś wypadkiem na budowie. Wszyscy, niestety, przymykamy na to oko, a kiedy coś się stanie, to nikt nie jest winny temu, że się dźwig przewrócił i ludzie zginęli. Właściwie nikt nie zwraca na to uwagi. Ta praca na budowie jest naprawdę niebezpieczna.

Jeden z twoich rozmówców powiedział, że naprawdę dobrego pracownika ma dopiero po dwóch latach, a drobne wypadki, gdy ktoś dostanie cegłą czy odważnikiem od żurawia, są na porządku dziennym. To, niestety, norma.

Takie drobniejsze wypadki na budowie zdarzają się cały czas i są zamiatane pod dywan. Kiedy zdarzają się złamane ręce czy nogi, to ci pracownicy słyszą: „Idź do szpitala, powiedz, że zrobiłeś sobie to w domu, dostaniesz 300 zł więcej”. Tak to działa. Dodajmy, że ludzie na budowach nie mają umów o pracę, a czasem nawet jakichkolwiek umów. To też nie pomaga w ich sytuacji.

Czy architekci, tworząc projekty, mają w ogóle coś do powiedzenia, czy wszystko zależy od dewelopera i jego pieniędzy?

Architekci to w ogóle byli ludzie etosowi, którzy dużo z siebie dawali, ale odbijali się od dyktatu pieniądza. Nawet jak jesteś renomowanym, uznawanym architektem, ale deweloper się uprze, to masz dwa wyjścia: albo zejść z projektu, co wiążę się z tym, że stracisz kasę i też renomę, albo projektować tak, jak chce deweloper. Nie jesteś w stanie tego zmienić. Możesz go tylko przekonywać, ale on i tak ma ostateczny głos.

Zobacz także: Rekordowe ceny mieszkań. Przed nami możliwe kolejne podwyżki

Kiedy klient odbiera gotowe mieszkanie, ma prawo być „klientem awanturującym się” i żądającym poprawek? Czy w większości przypadków jego roszczenia są zbywane?

Deweloperzy ubolewają nad tym, że klienci w ogóle są roszczeniowi i wszystkiego się czepiają. Boli ich, gdy ludzie nie przyjmują tego, co oni budują z pełną pokorą. Namawiam do tego, by jednak być klientem awanturującym się, bo prawie każdy wydaje na to oszczędności życia. Warto zadbać o swoje, a przy okazji budować kontakty międzysąsiedzkie, bo jesteśmy silniejsi w rozmowie z deweloperem, jeśli idziemy do niego jako grupa mieszkańców, która się wspólnie czegoś domaga, a nawet wspólnie grozi mu pozwem. Dobrze jest kłócić się mądrze. Wziąć eksperta, który nam powie, jakie są błędy budowalne, niedoróbki, w jakiej kwestii możemy się dogadać, co jest zasadne, a co nie. Na każdym etapie dobrze jest przed podpisaniem umowy z deweloperem skonsultować ją z prawnikiem. Mamy ochłodzenie na rynku, więc dobrze jest kupować mieszkanie w sytuacji, w której albo stoi blok, osiedle, albo wiemy, jak wyglądają inne realizacje tego dewelopera, żeby mieć kontrolę nad tym, co kupujemy.

Czy twoim zdaniem istnieje szansa na to, że mieszkania stanieją? Jeden z twoich rozmówców mówi, że by tak się stało, musi dojść do sytuacji, w której nikt już nie będzie chciał kupować, nie będzie nikogo na te mieszkania stać.

Trzymam się tego, co powiedział doktor Czerniak. Powiedziałbym, że nie stanieją, najwyżej nie będą rosły tak gwałtownie. To właśnie teraz obserwujemy. Ceny się na parę lat ustabilizują. Jeśli ktoś czeka na zakup z myślą, że one stanieją, to tak nie będzie. Jeżeli już raz podniesiono ceny, to deweloper ich nie obniży, bo czemu miałby to zrobić. Może gdyby mu brakowało klientów, ale wiadomo, że ich nie brakuje. Mądre firmy zaczną sobie aktualizować plany, będą budowały mniej, ale zmniejszanie cen to jest ostateczność z ich strony.

Jest szansa, że będzie lepiej na tym rynku deweloperskim dla kupujących?

Nie. Będzie tylko gorzej. Nie widzę siły politycznej, która byłaby w stanie zaproponować alternatywę dla tego, co się dzieje. Nawet gdyby się pojawiła, to zdobyłaby władzę na chwilę, a uzdrowienie takiej sytuacji to jest robota na co najmniej dekadę. To nie jest rzecz, którą da się zrobić jedną ustawą. Jedyne światełko w tunelu, jakie widzę, to samorządy. Jestem w stanie uwierzyć, że rzutki prezydent lub burmistrz pomyśli sobie: „Dobrze, teraz będę budował mieszkania, bo to jest dobre dla mieszkańców. To jest dobry sposób na to, żeby przyciągać młodych”.

Na koniec chciałam cię zapytać o twój sposób pracy nad tą książką. Pisząc ją, wszedłeś w środowisko. To było łatwe zadanie?

Z deweloperami było mi o tyle trudno, że wiedziałem, że nie mam wiedzy deweloperskiej, nie znam się na tym, więc udawałem szefa agencji PR-owej. Wiedziałem, że jeżeli za bardzo zaszarżuję z moim kłamstwem, to oni to po prostu wyczują. Na początku się bardzo stresowałem, ale im dalej w las, tym było łatwiej. Uważam, że jest to bardzo poręczne narzędzie dziennikarskie, i lubię je stosować.

Czy któryś z tych rozmówców odkrył, że to ty? Zadzwonił? Napisał?

Nie miałem takiej konfrontacji, ale jeśli tak, to zapraszam do kontaktu.

Bartosz Józefiak (ur. 1987 r.) – absolwent Polskiej Szkoły Reportażu. Współpracuje z „Dużym Formatem” i programem „Uwaga!” TVN. Specjalizuje się w reportażach wcieleniowych. Nominowany m.in. do Nagrody Grand Press, Nagrody „Newsweeka” im. Teresy Torańskiej, nagrody Festiwalu Wrażliwego, Vivelo Book Awards, European Press Prize. Autor książek: „Łódź. Miasto po przejściach” (razem z Wojciechem Góreckim), „Wszyscy tak jeżdżą” i „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania”.