Przestój na rynku nieruchomości. W mediach pojawiają się artykuły o „gwałtownym wzroście rezerwacji” mieszkań czy o klientach szturmujących biura sprzedaży. Przekaz jest prosty: jeśli planujemy zakup własnego lokum, powinniśmy się pospieszyć. Jednak dane o sprzedaży mieszkań nie potwierdzają, by działo się coś szczególnego. – Na razie rynek stoi – komentuje ekspert do spraw nieruchomości w rozmowie z tvp.info. „Polacy rzucili się na mieszkania. Boją się, że dla nich zabraknie”, „Zaskakujący skok rezerwacji mieszkań na rynku pierwotnym. Polacy ruszyli na łowy” – to nagłówki niedawno publikowanych tekstów prasowych, na które zwrócił uwagę jeden z użytkowników serwisu X. „Artykuły tworzone pod specjalnie napompowane dane przez deweloperów mają za zadanie wywołać panikę na rynku” – napisał 6 maja Łukasz Firek. Teksty cytowane przez internautę wciąż są dostępne w sieci. Ich treść jest znacznie bardziej wyważona niż krzykliwe nagłówki. Wydźwięk jest jednak ten sam: jeśli chcemy kupić mieszkanie, musimy się pospieszyć, bo w najbliższym czasie możliwy jest wzrost cen. Wszystko przez mający dopiero ruszyć rządowy program dopłat „Mieszkanie na start”. „Wielu klientów obawia się powtórki scenariusza z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, kiedy to wybór mieszkań w krótkim czasie mocno się skurczył, co przełożyło się na rosnące ceny” – komentuje w jednym z tekstów przedstawicielka firmy deweloperskiej.Zgodnie z treścią tego przekazu, dowodem na rosnące zainteresowanie klientów są wzrosty rezerwacji mieszkań w biurach sprzedaży. Ale jak sprawdziliśmy, nie przekładają się one na wzrosty sprzedaży. Z danych z siedmiu największych polskich miast wynika wręcz, że w ostatnich miesiącach, mimo rosnącej podaży, kupowano coraz mniej lokali.Sytuacja na rynku nieruchomości? Ekspert mówi o przestojuGłówny Urząd Statystyczny publikuje comiesięczne dane o liczbie mieszkań oddanych do użytkowania i o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. Nie są to dane wyrażające wprost wzrost zainteresowania klientów czy równoznaczne ze statystykami sprzedaży. Mogą być jednak przydatne w identyfikowaniu trendów.Z danych GUS można wyodrębnić dane o mieszkaniach na sprzedaż i wynajem, czyli wybudowanych w celu osiągnięcia zysku przez różnych inwestorów – w tym deweloperów. Nie wynika z nich, by w pierwszych miesiącach tego roku (najświeższe dane są z marca) na rynku nieruchomości działo się coś szczególnego. W trzech ostatnich miesiącach konsekwentnie przybywało oddawanych mieszkań. W styczniu oddano 8 307 mieszkań, w lutym 9 796, a w marcu 11 327 mieszkań. Wynik z marca jest niemal identyczny z uzyskanym w analogicznym miesiącu 2023 roku i o około 1 tys. większy niż w marcu 2022 roku. Statystyki ze stycznia (8 307 mieszkań) i lutego (9 796) nie odbiegają znacząco od analogicznych okresów poprzednich lat.Dla oceny rynku istotne mogą być również dane o mieszkaniach, których budowę rozpoczęto. W pierwszych trzech miesiącach tego roku statystyki stale się zwiększały. W styczniu rozpoczęto budowę 12 051 mieszkań, w lutym 14 179, a w marcu 15 764 mieszkań. W tym przypadku widać wyraźne wzrosty – szczególnie w porównaniu z analogicznymi miesiącami 2023 roku. Na przykład w styczniu 2023 roku rozpoczęto budowę zaledwie 5 817 mieszkań.Firmy analityczne dostarczają dodatkowych wartościowych danych – w tym dotyczących sprzedaży mieszkań. Z opracowań Otodom Analytics wynika, że od stycznia do kwietnia tego roku w siedmiu wielkich polskich miastach sprzedawano około 20 tys. mieszkań miesięcznie. Jednak w marcu i kwietniu sprzedaż spadała mimo wprowadzenia do oferty znacznie większej liczby ofert niż w poprzednich miesiącach. W marcu na rynku pojawiło się ponad 30 tys. lokali. Mieszkań w ofercie jest zresztą coraz więcej już od września ubiegłego roku.„Po gorącym zeszłorocznym okresie w nieruchomościach, zwłaszcza mieszkalnych, spowodowanym w dużej mierze rządowym programem »Bezpieczny Kredyt 2 proc.«, nastał z początkiem roku 2024 czas stabilizacji cenowej” – pisze Marek Urban, prezes Zarządu Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami w analizie przesłanej portalowi tvp.info. „Tak było w styczniu, natomiast obecnie zaobserwować można przestój, spowodowany głównie wysokością cen na rynku pierwotnym z jednej strony oraz oczekiwaniem na planowany kolejny produkt pomocowym dla branży nieruchomości” – dodaje Urban.Chodzi o planowany rządowy program „Mieszkanie na Start”. Urban zauważa, że sprzedający mieszkania na rynku pierwotnego po początkowym okresie stabilizacji cen, zaczęli je podnosi, w niedługim czasie po ogłoszeniu założeń programu. „Poskutkowało to jeszcze większym wyhamowaniem nabywania nieruchomości. Obecnie transakcji na rynku mieszkaniowym jest stosunkowo niewiele” – podsumowuje.„Sytuacja ta wydaje się znajoma” – twierdzi Marek Urban. Przypomina, jak w połowie 2022 roku rynek zamarł aż do drugiego kwartału 2023, kiedy ogłoszono wprowadzenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Dopiero wówczas sprzedaż zaczęła się rozkręcać. „Wydaje się iż sytuacja może się powtórzyć, ale na razie rynek stoi” - podsumowuje.„Namawianie ludzi, żeby spieszyli się z zakupem w związku ze wzrostem rezerwacji, jest błędem”Przypomnijmy: autorzy artykułów cytowanych we wpisie Łukasza Firka akcentują obserwowany ostatnio wzrost rezerwacji mieszkań. W większości tekstów powołują się na wpis Katarzyny Kuniewicz z Otodom Analytics opublikowany 16 kwietnia w serwisie LinkedIn.„Dzienne rezerwacje (liczba rezerwacji odniesiona do dni sprzedaży) przebijają sufit z dwóch ostatnich lat i sięgają 140 jednostek” – napisała Kuniewicz. Dodała, że ów sufit w dwóch ostatnich latach był zawieszony na poziomie 120 jednostek. Analityczka opublikowała również wykres dowodzący, że tylu rezerwacji nie notowano od stycznia 2022 roku.– Pisząc na LinkedIn o wzroście liczby rezerwacji w kwietniu, kierowałam się wyłącznie tym, że dane były zaskakujące i ciekawe – mówi Katarzyna Kuniiewicz w rozmowie z tvp.info. Zaznacza, że trzeba mieć świadomość tego, czym są rezerwacje. – To jest chwilowy stan, w którym znajduje się mieszkanie. Zazwyczaj rezerwujemy mieszkanie u dewelopera, żeby pójść do banku i sprawdzić, czy mamy wystarczającą zdolność kredytową by je kupić – tłumaczy ekspertka i zaznacza, że rezerwacje nie muszą oznaczać sprzedaży.Marek Urban podkreśla, że należałoby się przyjrzeć, kto dokonuje rezerwacji. Czy są to kupujący dla zaspokojenia własnych potrzeb lokalowych, czy handlarze, którzy będą chcieli zarobić na potencjalnych zwyżkach cen. Liczbę faktycznych rezerwacji dla klientów chcących nabyć mieszkanie Urban szacuje na ok. 40 proc. wszystkich. – Tajemnicą Poliszynela na rynku nieruchomości jest wystawianie większej ilości ofert mieszkań z pojawiającą się na początku informacją ‘rezerwacja’ dotyczącej co najmniej 20 proc. oferty, które w późniejszym czasie zostają „zwolnione” – dodaje ekspert.Katarzyna Kieniewicz odradza pośpiech przy decydowaniu o zakupie nieruchomości. Podkreśla, że często wiąże się to z poważnymi zobowiązaniami finansowymi.– Namawianie ludzi, żeby spieszyli się z zakupem w związku ze wzrostem rezerwacji jest błędem i wynika – jak sądzę – z niezrozumienia natury rezerwacji – podkreśla Kieniewicz. Ekspertka odnosi się również do cytowanych w tekstach opinii jakoby zwiększone zainteresowanie klientów wynikało z planowanego programu „kredyt na start”. – Czy hitem ma być program dopłat, o którym nie wiemy jeszcze, kiedy będzie uruchomiony i jakie dofinansowanie będzie przewidywał? Nie wydaje mi się, by tak trudna do zmierzenia obietnica mogło spowodować trwałe nakręcenie się koniunktury na rynku – ocenia.Katarzyna Kuniewicz nie chce spekulować, dlaczego w mediach pojawiają się wprowadzające w błąd przekazy o wzmożonym zainteresowaniu zakupem nieruchomości.– Nie poszłabym tak daleko jak pan Firek, który mówi, że mamy do czynienia z nierzetelnymi danymi. Zmienność to nie to samo co nierzetelność. Nie szłabym również w kierunku, że te artykuły jest to jakiś rodzaj sterowanej narracji. Zgodzę się za to z panem Firkiem w jednej kwestii: zaskakujące jest to, że z pojedynczej informacji powstała narracja, która z każdym dniem rośnie jak kula śniegowa – podsumowuje.